北京市物業(yè)管理條例

北京市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告

〔十五屆〕第24號

       《北京市物業(yè)管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十次會(huì )議于2020年3月27日通過(guò)，現予公布，自2020年5月1日起施行。

北京市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
2020年3月27日

目      錄
       第一章  總    則
       第二章  物業(yè)管理區域
       第三章  前期物業(yè)
       第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì )
               第一節  業(yè)主和業(yè)主大會(huì )
               第二節  業(yè)主委員會(huì )
               第三節  物業(yè)管理委員會(huì )
       第五章  物業(yè)服務(wù)
       第六章  物業(yè)的使用和維護
       第七章  法律責任
       第八章  附    則

第一章  總    則

       第一條  為了構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，建設和諧宜居社區，規范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據相關(guān)法律法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

       第二條  本市行政區域內的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例；非住宅物業(yè)管理參照執行。
       本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

       第三條  本市物業(yè)管理納入社區治理體系，堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領(lǐng)導下居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構。
       推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

       第四條  物業(yè)管理相關(guān)主體應當遵守權責一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。
       支持社會(huì )資本參與老舊小區綜合整治和物業(yè)管理。

       第五條  本市支持在物業(yè)管理區域內成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )決定物業(yè)管理區域內的重大事項及有關(guān)共有部分利用和管理等事項。

       第六條  市住房和城鄉建設主管部門(mén)履行下列職責：
       （一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；
       （二）指導和監督區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理的監督管理工作；
       （三）指導和監督本市住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）建立健全業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )委員培訓制度；
       （五）制定臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標準；
       （六）建立全市統一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統；
       （七）指導行業(yè)協(xié)會(huì )制定和實(shí)施自律性規范；
       （八）實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監督管理職責。
       區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)履行下列職責：
       （一）貫徹執行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
       （二）監督管理轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；
       （三）指導、監督轄區內住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用；
       （四）組織對轄區內業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )委員開(kāi)展培訓；
       （五）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作；
       （六）落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監督管理職責。
       發(fā)展改革、民政、財政、規劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場(chǎng)監管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理相關(guān)監督管理工作。

       第七條  區人民政府應當加強對本轄區內物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制，組織轄區內街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)和單位，統籌推進(jìn)轄區內物業(yè)管理各項工作，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理重大問(wèn)題。

       第八條  街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協(xié)調、指導本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì )組建，并辦理相關(guān)備案手續；指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責，有權撤銷(xiāo)其作出的違反法律法規和規章的決定；參加物業(yè)承接查驗，指導監督轄區內物業(yè)管理項目的移交和接管，指導、協(xié)調物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調處物業(yè)管理糾紛，統籌協(xié)調、監督管理轄區內物業(yè)管理活動(dòng)。
       居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開(kāi)展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制；有權就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，引導規范運作；指導、監督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調解物業(yè)管理糾紛。

       第九條  街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府確定的行政執法事項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

       第十條  突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實(shí)市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
       物業(yè)服務(wù)人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會(huì )、村民委員會(huì )開(kāi)展工作，依法落實(shí)應急預案和各項應急措施。

       第十一條  業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

       第十二條  本市支持物業(yè)管理、專(zhuān)業(yè)評估機構等行業(yè)協(xié)會(huì )依法制定和組織實(shí)施自律性規范，實(shí)行自律管理，編制團體標準、調解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓，維護企業(yè)合法權益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
       支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì )。

       第十三條  本市支持法律、會(huì )計、工程、評估、咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)、培訓、評價(jià)、檢驗、監督和審計等服務(wù)。支持非營(yíng)利性社會(huì )組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢(xún)的，可以向公共法律服務(wù)機構咨詢(xún)；符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

       第十四條  本市建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

第二章  物業(yè)管理區域

       第十五條  物業(yè)管理區域的劃分應當符合法律法規的規定，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類(lèi)型、社區建設等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。
       規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業(yè)管理區域。

       第十六條  新開(kāi)發(fā)建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設主管部門(mén)應當就物業(yè)管理區域的劃分提出意見(jiàn)，納入區域規劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì )公布。
       建設單位應當在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示核定的物業(yè)管理區域。

       第十七條  已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區域或者劃分的物業(yè)管理區域確需調整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府會(huì )同區住房和城鄉建設或者房屋主管等部門(mén)，結合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域并公告。

       第十八條  新開(kāi)發(fā)建設項目，一個(gè)物業(yè)管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿(mǎn)足物業(yè)管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設施配置指標執行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明。
       已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設單位或者產(chǎn)權單位應當通過(guò)提供其他用房、等值的資金等多種方式提供；建設單位和產(chǎn)權單位已不存在的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

第三章  前期物業(yè)

       第十九條  建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位銷(xiāo)售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
       前期物業(yè)服務(wù)合同應當就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內容以及收費標準進(jìn)行約定，約定的內容作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件或者直接納入房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
       前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(cháng)不超過(guò)二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿(mǎn)，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續提供服務(wù)；期限未滿(mǎn)或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

       第二十條  建設單位與前期物業(yè)服務(wù)人應當在區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)的指導、監督下，共同確認物業(yè)管理區域，對物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，確認現場(chǎng)查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開(kāi)查驗的結果。
       承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現的問(wèn)題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。
       未經(jīng)業(yè)主同意，建設單位不得占用物業(yè)管理區域內的共用部位、共用設施設備。

       第二十一條  在辦理物業(yè)承接查驗手續時(shí)，建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
       （一）物業(yè)管理區域劃分相關(guān)文件；
       （二）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
       （三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
       （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
       （五）物業(yè)管理必需的其他資料。
       物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

       第二十二條  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔。
       出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定承擔；房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設單位承擔。

       第二十三條  建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著(zhù)位置公示。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
       市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當制定并發(fā)布臨時(shí)管理規約的示范文本。

       第二十四條  前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前六個(gè)月，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者組建物業(yè)管理委員會(huì )，就物業(yè)管理事項進(jìn)行表決。

第四章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì )

       第一節  業(yè)主和業(yè)主大會(huì )
       第二十五條  房屋的所有權人為業(yè)主。
       公房尚未出售的，產(chǎn)權單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。
       本條例所稱(chēng)業(yè)主還包括：
       （一）尚未登記取得所有權，但是基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的單位或者個(gè)人；
       （二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的單位或者個(gè)人；
       （三）因繼承取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的個(gè)人；
       （四）因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的單位或者個(gè)人；
       （五）其他符合法律法規規定的單位或者個(gè)人。

       第二十六條  物業(yè)管理區域內的以下部分屬于業(yè)主共有：
       （一）道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；
       （二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位；
       （三）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；
       （四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設施；
       （五）法律法規規定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。

       第二十七條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
       （一）自行管理物業(yè)；
       （二）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；
       （三）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
       （四）提出制定和修改臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
       （五）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
       （六）選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；
       （七）監督業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )的工作；
       （八）監督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
       （九）對共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權、監督權和收益權；
       （十）監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；
       （十一）法律法規規定的其他權利。
       業(yè)主行使權利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

       第二十八條  業(yè)主應當履行下列義務(wù)：
       （一）遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
       （二）遵守物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度要求；
       （三）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定；
       （四）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；
       （五）按照國家和本市有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
       （六）按時(shí)足額交納物業(yè)費；
       （七）履行房屋安全使用責任；
       （八）按照規定分類(lèi)投放生活垃圾；
       （九）法律法規規定的其他義務(wù)。
       業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利不履行義務(wù)。

       第二十九條  業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
       一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

       第三十條  一個(gè)物業(yè)管理區域內，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的申請，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。

       第三十一條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后三十日內，對提出申請的業(yè)主身份和申請進(jìn)行審核，對符合業(yè)主大會(huì )成立條件的，指定居民委員會(huì )、村民委員會(huì )工作人員擔任籌備組組長(cháng)。
       籌備組組長(cháng)應當于三十日內組織業(yè)主代表、建設單位、產(chǎn)權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代表召開(kāi)首次籌備組會(huì )議，成立籌備組。
       籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定；業(yè)主代表資格應當參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì )委員候選人資格的規定。
       籌備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。
       籌備組成立七日內，籌備組組長(cháng)應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

       第三十二條  籌備組應當開(kāi)展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示：
       （一）確認業(yè)主身份、人數及所擁有的專(zhuān)有部分面積；
       （二）制定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)方案；
       （三）擬訂管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；
       （四）制定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單；
       （五）制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法；
       （六）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
       前款規定的業(yè)主大會(huì )議事規則，至少應當包括業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì )的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規的強制性規定。
       業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前作出答復。
       籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

       第三十三條  首次業(yè)主大會(huì )應當通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員和候補委員。

       第三十四條  業(yè)主大會(huì )依照法律法規的規定召開(kāi)，決定下列事項：
       （一）制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；
       （二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員和候補委員；
       （三）確定或者調整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和服務(wù)價(jià)格；
       （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；
       （五）籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金；
       （六）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；
       （七）決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金；
       （八）確定業(yè)主委員會(huì )委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會(huì )主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟責任審計；
       （九）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )作出的與業(yè)主大會(huì )決定相抵觸的決議；
       （十）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大物業(yè)管理事項。
       業(yè)主委員會(huì )應當就前款規定的決定事項向業(yè)主大會(huì )提出討論方案。

       第三十五條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
       業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
       業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過(guò)市住房和城鄉建設主管部門(mén)建立的電子投票系統       召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì )議議題及其具體內容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )。居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當派代表列席會(huì )議。
       業(yè)主大會(huì )會(huì )議不得就已公示議題以外的事項進(jìn)行表決。

       第三十六條  業(yè)主委員會(huì )未按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。

       第三十七條  業(yè)主大會(huì )會(huì )議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
       業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定應當自作出之日起三日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
       物業(yè)使用人應當依法遵守業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

       第三十八條  業(yè)主大會(huì )可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代為保管業(yè)主大會(huì )印章；需要使用業(yè)主大會(huì )印章的，由業(yè)主委員會(huì )向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )、村民委員會(huì )提出。

       第二節  業(yè)主委員會(huì )
       第三十九條  業(yè)主委員會(huì )由五人以上單數組成，具體人數根據本物業(yè)管理區域的實(shí)際情況確定。戶(hù)數一百戶(hù)以下的住宅小區，業(yè)主委員會(huì )可以由三人組成。候補委員人數按照不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員人數確定。
       業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員應當為本物業(yè)管理區域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。
       業(yè)主是自然人的，應當符合下列條件：
       （一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；
       （二）具有完全民事行為能力；
       （三）符合業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；
       （四）按時(shí)足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專(zhuān)項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；
       （五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；
       （六）未被列為失信被執行人；
       （七）未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為；
       （八）未有法律法規規定的其他不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的情形。

       第四十條  業(yè)主委員會(huì )委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：
       （一）社區黨組織推薦；
       （二）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )推薦；
       （三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
       籌備組根據業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，報社區黨組織。
       社區黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì )委員，通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

       第四十一條  業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。
       業(yè)主委員會(huì )委員具有同等表決權。
       任期內業(yè)主委員會(huì )委員出現空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。

       第四十二條  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選業(yè)主委員會(huì )主任和副主任，并在推選完成之日起三日內，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示業(yè)主委員會(huì )主任、副主任和其他委員的名單。

       第四十三條  業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：
       （一）首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定；
       （二）業(yè)主大會(huì )議事規則；
       （三）管理規約；
       （四）業(yè)主委員會(huì )首次會(huì )議記錄和會(huì )議決定；
       （五）業(yè)主委員會(huì )委員和候補委員的名單、基本情況。
       街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實(shí)性、規范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內予以備案，并出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。
       業(yè)主委員會(huì )可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。
       業(yè)主委員會(huì )印章由業(yè)主委員會(huì )保管，需要使用業(yè)主委員會(huì )印章的，應當有業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員簽字。

       第四十四條  業(yè)主委員會(huì )應當執行業(yè)主大會(huì )的決定，接受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主的監督，并履行下列職責：
       （一）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì )履職情況；
       （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
       （三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
       （四）監督專(zhuān)項維修資金的使用以及組織專(zhuān)項維修資金的補建、再次籌集；
       （五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
       （六）監督管理規約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規約的行為進(jìn)行制止；
       （七）制作和保管會(huì )議記錄、共有部分的檔案、會(huì )計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
       （八）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員交納物業(yè)費、停車(chē)費情況；
       （九）協(xié)調解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
       （十）在物業(yè)管理區域內配合行政執法機關(guān)開(kāi)展執法工作；
       （十一）配合、支持居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法履行職責，并接受其指導和監督；
       （十二）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
       業(yè)主委員會(huì )不得擅自決定本條例第三十四條第一款規定事項；業(yè)主大會(huì )不得授權業(yè)主委員會(huì )決定本條例第三十四條第一款規定事項。

       第四十五條  業(yè)主委員會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)，至少每?jì)蓚€(gè)月召開(kāi)一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議。
       定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議應當有過(guò)半數委員參加，委員不得委托他人參會(huì )。
       業(yè)主委員會(huì )應當在會(huì )議召開(kāi)五日前將會(huì )議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )，并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以根據情況派代表參加。
       業(yè)主委員會(huì )確定的事項應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。會(huì )議結束后三日內，業(yè)主委員會(huì )應當將會(huì )議情況以及確定事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
       業(yè)主委員會(huì )主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，業(yè)主委員會(huì )其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì )主任、副主任。

       第四十六條  業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會(huì )確認：
       （一）不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主；
       （二）以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì )提出辭職；
       （三）因健康等原因無(wú)法履行職責且未提出辭職。
       業(yè)主委員會(huì )委員一年內累計缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議總次數一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì )應當提請業(yè)主大會(huì )罷免其委員資格；業(yè)主委員會(huì )未提請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業(yè)主委員會(huì )提請業(yè)主大會(huì )罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì )應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十七條  業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員不得實(shí)施下列行為：
       （一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì )行使職權或者不執行業(yè)主大會(huì )決定；
       （二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
       （三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作；
       （四）擅自使用業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章；
       （五）違反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
       （六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
       （七）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來(lái)或者利益交換；
       （八）泄露業(yè)主信息；
       （九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
       業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員有前款規定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業(yè)主委員會(huì )提請業(yè)主大會(huì )罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì )應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

       第四十八條  一個(gè)任期內，出現業(yè)主委員會(huì )委員經(jīng)遞補人數仍不足總數的二分之一等無(wú)法正常履行職責的情形，或者業(yè)主委員會(huì )拒不履行職責的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

       第四十九條  業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前六個(gè)月，應當書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面報告之日起六十日內組建換屆小組，并在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )未按規定提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履行職責。
       街道辦事處、鄉鎮人民政府也可以應業(yè)主書(shū)面要求組建換屆小組。
       換屆小組依照籌備組的人員構成組建。
       第五十條  業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)、委員、業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當在三十日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更備案手續。
       因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失等客觀(guān)原因致使業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )無(wú)法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當辦理業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )注銷(xiāo)手續，并公告其印章作廢。

       第五十一條  業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的違反法律法規和規章的決定，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

       第三節  物業(yè)管理委員會(huì )
       第五十二條  街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構，依照本條例承擔相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

       第五十三條  有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì )：
       （一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件；
       （二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但是確有困難未成立；
       （三）業(yè)主大會(huì )成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

       第五十四條  物業(yè)管理委員會(huì )由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì )委員人數的二分之一。
       物業(yè)管理委員會(huì )主任由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )代表?yè)?，副主任由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )指定一名業(yè)主代表?yè)?。物業(yè)管理委員會(huì )委員名單應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
       第五十五條  成立業(yè)主大會(huì )但是尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )自成立之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：
       （一）業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定；
       （二）業(yè)主大會(huì )議事規則；
       （三）管理規約。
       街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內予以備案，并出具業(yè)主大會(huì )備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì )持業(yè)主大會(huì )備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。
       未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會(huì )印章。

       第五十六條  成立業(yè)主大會(huì )但是尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主大會(huì )按照本條例第三十四條的規定履行職責，并組織執行業(yè)主大會(huì )的決定。
       未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規定的業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的職責。

       第五十七條  物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì )會(huì )議的，主任應當組織召開(kāi)會(huì )議。
       會(huì )議應當有過(guò)半數委員且過(guò)半數業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì )議。
       物業(yè)管理委員會(huì )按照本條例第五十六條確定的事項應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。會(huì )議結束后三日內，物業(yè)管理委員會(huì )應當將會(huì )議情況以及確定事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示十個(gè)工作日。

       第五十八條  物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

       第五十九條  已成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并按照本條例第四十三條規定備案的，或者因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失等其他客觀(guān)原因致使物業(yè)管理委員會(huì )無(wú)法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業(yè)管理委員會(huì )，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

       第六十條  物業(yè)管理委員會(huì )組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設主管部門(mén)制定。

第五章  物業(yè)服務(wù)

       第六十一條  業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區域應當選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
       電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者人員實(shí)施。

       第六十二條  接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區域設立獨立核算的服務(wù)機構。

       第六十三條  業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同，就物業(yè)服務(wù)內容和標準、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
       業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費標準未能達成一致意見(jiàn)的，雙方可以委托專(zhuān)業(yè)評估機構評估；雙方對委托專(zhuān)業(yè)評估機構未能達成一致意見(jiàn)的，可以從區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)確定的專(zhuān)業(yè)評估機構目錄中隨機選定。
       物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內，物業(yè)服務(wù)人應當將物業(yè)服務(wù)合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)備案。
       市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)、協(xié)會(huì )制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì )公布。

       第六十四條  業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行招標，繼續聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。
       鼓勵業(yè)主通過(guò)市住房和城鄉建設主管部門(mén)建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

       第六十五條  物業(yè)服務(wù)人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規定：
       （一）提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本市規定的標準、規范；
       （二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
       （三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監督，改進(jìn)和完善服務(wù)；
       （四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線(xiàn)、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報告行政執法機關(guān)；
       （五）發(fā)現有安全風(fēng)險隱患的，及時(shí)設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構報告；
       （六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規約、管理規約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )；
       （七）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；
       （八）履行生活垃圾分類(lèi)管理責任人責任，指導、監督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類(lèi)；
       （九）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關(guān)和居民委員會(huì )、村民委員會(huì )做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

       第六十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內到項目所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )報到，在居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的監督、指導下參與社區治理工作。

       第六十七條  區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可以根據物業(yè)服務(wù)標準和社區治理要求，委托專(zhuān)業(yè)評估機構對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區治理情況和共用部分管理狀況進(jìn)行評估。
       物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專(zhuān)業(yè)評估機構對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、專(zhuān)項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評估。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門(mén)制定。
       專(zhuān)業(yè)評估機構應當按照本市相關(guān)規定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，提供客觀(guān)、真實(shí)、準確的評估報告。

       第六十八條  市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當根據物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類(lèi)監管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉建設主管部門(mén)制定。

       第六十九條  物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專(zhuān)項服務(wù)事項委托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給第三方。

       第七十條  物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：
       （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；
       （二）物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準和方式等；
       （三）電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設施設備的日常維修保養單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；
       （四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算；
       （五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專(zhuān)項維修資金使用情況；
       （六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；
       （七）物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的出售和出租情況；
       （八）其他應當公示的信息。
       業(yè)主對公示內容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應當予以答復。

       第七十一條  物業(yè)服務(wù)人應當建立、保存下列檔案和資料：
       （一）小區共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；
       （二）小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；
       （三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；
       （四）住宅裝飾裝修管理資料；
       （五）業(yè)主名冊；
       （六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書(shū)面協(xié)議；
       （七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

       第七十二條  業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時(shí)足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執行人民法院生效法律文書(shū)的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
       采取酬金制交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )建立物業(yè)費和共用部分經(jīng)營(yíng)收益的共管賬戶(hù)。業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )可以委托第三方對物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

       第七十三條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整。
       市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時(shí)參考。

       第七十四條  物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當將公共收益單獨列賬。
       公共收益歸全體業(yè)主所有。專(zhuān)項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專(zhuān)項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

       第七十五條  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當組織業(yè)主共同決定續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續聘的，雙方應當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續聘的，應當提前九十日書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )。
       物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)、業(yè)主沒(méi)有共同作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日書(shū)面告知對方。

       第七十六條  業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區域：
       （一）移交物業(yè)共用部分；
       （二）移交本條例第二十一條、第七十一條規定的檔案和資料；
       （三）結清預收、代收的有關(guān)費用；
       （四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
       原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區域的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)報告，并向轄區內公安機關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監管。
       原物業(yè)服務(wù)人應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
       新物業(yè)服務(wù)人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應當對共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

       第七十七條  本市建立應急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應急服務(wù)。
       提供應急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務(wù)內容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內容在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。應急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費用由全體業(yè)主承擔。
       應急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調新物業(yè)服務(wù)人和應急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六章  物業(yè)的使用和維護

       第七十八條  業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業(yè)。
       業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：
       （一）損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構；
       （二）擅自利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
       （三）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物或者私挖地下空間；
       （四）違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；
       （五）違規私拉電線(xiàn)、電纜為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)和電動(dòng)三輪車(chē)等充電；
       （六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線(xiàn)；
       （七）從建筑物中拋擲物品；
       （八）制造超標噪音；
       （九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
       （十）擅自通過(guò)設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；
       （十一）擅自改變物業(yè)規劃用途；
       （十二）違反規定飼養動(dòng)物；
       （十三）違反規定出租房屋。
       發(fā)生本條第二款規定行為的，利害關(guān)系人有權投訴、舉報，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)勸阻；勸阻無(wú)效的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者行政執法機關(guān)報告。

       第七十九條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現場(chǎng)檢查。協(xié)議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時(shí)間等內容。
       業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應當將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內顯著(zhù)位置公示。
       物業(yè)服務(wù)人應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告。

       第八十條  物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主使用。滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區域外的其他人。

       第八十一條  物業(yè)買(mǎi)受人應當遵守國家有關(guān)專(zhuān)項維修資金制度，按照規定足額交納專(zhuān)項維修資金。
       業(yè)主轉讓物業(yè)、辦理轉移登記后，轉讓物業(yè)的專(zhuān)項維修資金余額隨物業(yè)一并轉讓?zhuān)瑯I(yè)主無(wú)權要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專(zhuān)項維修資金余額歸業(yè)主所有。
       已售公房的業(yè)主轉讓公房前，應當按照屆時(shí)適用的商品房標準補足公房的專(zhuān)項維修資金；因繼承、贈予、執行生效法律文書(shū)而發(fā)生已售公房產(chǎn)權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時(shí)適用的商品房標準補足專(zhuān)項維修資金。

       第八十二條  國家實(shí)施專(zhuān)項維修資金制度之前的未售公房，沒(méi)有專(zhuān)項維修資金的，產(chǎn)權單位應當按照規定建立并足額交納專(zhuān)項維修資金。
       國家實(shí)施專(zhuān)項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專(zhuān)項維修資金；未按規定交納專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主和售房單位應當足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。

       第八十三條  專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標準補足專(zhuān)項維修資金。
       業(yè)主申請不動(dòng)產(chǎn)轉移登記或者抵押登記時(shí)，應當向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供已足額交納專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。

       第八十四條  未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，專(zhuān)項維修資金由市住房資金管理部門(mén)代管，存入銀行專(zhuān)用賬戶(hù)。
       選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，業(yè)主大會(huì )可以決定自行管理專(zhuān)項維修資金，或者委托市住房資金管理部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì )決定自行管理的，應當以自己名義設立專(zhuān)用賬戶(hù)，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)應當監督、指導專(zhuān)項維修資金的使用管理。
       業(yè)主大會(huì )可以委托具有資質(zhì)的中介機構對共有資金進(jìn)行財務(wù)管理。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )自行管理共有資金的，應當每季度公布一次自行管理賬目。

       第八十五條  專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主共有，應當專(zhuān)項用于共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

       第八十六條  維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專(zhuān)項維修資金的，應當按照下列規定分攤：
       （一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有物業(yè)建筑面積比例分攤。
       （二）售后公房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專(zhuān)項維修資金的比例分攤；其中，應當由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
       （三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)，再按照第（一）項、第（二）項的規定比例分攤。
       共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，但是沒(méi)有專(zhuān)項維修資金的，維修、更新和改造費用按照前款的規定由業(yè)主共同分攤。

       第八十七條  新開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位可以接受專(zhuān)業(yè)設施設備專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位委托，按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范建設物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專(zhuān)業(yè)設施設備；經(jīng)驗收合格，將專(zhuān)業(yè)設施設備及工程圖紙等資料交由專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位承擔維修、養護和更新改造責任。
       已入住項目，物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專(zhuān)業(yè)設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應當立即報告相關(guān)專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位；專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位應當及時(shí)采取措施，排除故障。
       專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)設施設備進(jìn)行維修、養護和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

       第八十八條  物業(yè)服務(wù)人應當對物業(yè)管理區域內的電梯、消防設施等易于發(fā)生安全風(fēng)險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
       排除安全風(fēng)險隱患需要使用專(zhuān)項維修資金的，按照本市相關(guān)規定辦理。

       第八十九條  建筑物專(zhuān)有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關(guān)業(yè)主應當及時(shí)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
       業(yè)主不履行維修養護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )同意，或者按照臨時(shí)管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
       經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門(mén)應當書(shū)面責令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區人民政府可以責成有關(guān)部門(mén)組織強制搬出，并妥善安置。